相続した不動産を売るときにかかる税金と費用 | 相続した不動産・空き家の売却 | 大阪市西区で不動産売却のご相談は株式会社クレアクロス

ここが誤解されやすい点です。譲渡所得税は、売却価格の全額にかかるのではなく、「利益（譲渡所得）」に対してかかります。

譲渡所得は、ざっくり言うと次の計算です。

売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）= 譲渡所得

・取得費：その不動産を買ったときの価格（建物は減価償却を考慮）

・譲渡費用：仲介手数料や解体費など、売るためにかかった費用

つまり、利益が出なければ譲渡所得税はかかりません。相続した実家が、親が買った当時より安くしか売れなかった場合、税金がかからないこともあります。

なお、税率は所有期間によって変わり、相続の場合は故人が所有していた期間を引き継ぐという扱いがあります。長期間所有していた実家なら、低い税率が適用される可能性があります。

相続した不動産では、「親がいくらで買ったか分からない」というケースがよくあります。

購入時の契約書が見つからない場合、売却価格の5%を取得費とみなすという方法が使われます。ただしこの場合、取得費が非常に小さくなるため、譲渡所得が大きく計算され、税金が増えることがあります。

ですから、古い契約書や領収書は必ず探してください。実家の押し入れや仏壇の引き出しから出てくることがあります。これが見つかるかどうかで、税額が大きく変わる可能性があります。

相続した不動産の売却には、税負担を軽くする制度がいくつかあります。

① 相続した空き家の3000万円特別控除
一定の要件を満たす相続空き家を売却した場合、譲渡所得から最大3000万円を控除できる制度です。要件が細かく、期限もあります。詳しくは「相続空き家の3000万円特別控除とは？」で解説しています。

② 相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例
相続税を納めた人が、一定期間内にその不動産を売却した場合、納めた相続税の一部を取得費に加算できる制度です。これにより譲渡所得が減り、税負担が軽くなります。

いずれも適用には期限と要件があります。「使えるかもしれない」と思ったら、早めに税理士に確認することをおすすめします。

仲介手数料は、宅地建物取引業法で上限が定められています。売買価格に応じた上限があり、これを超えて請求されることはありません。

解体費用は、更地にして売る場合に発生します。建物の構造や規模、道路付けによって変わり、数十万円から数百万円と幅があります。ただし、解体することで買主の幅が広がり、結果的に高く売れることもあるため、やるべきかどうかは物件次第です。

家財が残っている場合の処分費用も見ておく必要があります。残置物ごと引き受けてくれる買主を探す、という選択肢もあります（「相続した空き家が売れない…理由と売る方法」参照）。

解体費用は地域や道路付けによっても変わります。大阪市内の狭小地や接道の狭い物件では割高になることもあり、実情をふまえて見込みをお伝えします。

大切なのは、売却前におおよその手取りを把握しておくことです。

特に相続人で分ける場合、「思ったより少ない」となると、後から不満が出る原因になります。査定の段階で、諸費用を差し引いた概算の手取りを確認しておきましょう。

当社では査定の際、税金・費用を差し引いた見通しもあわせてご説明しています（税額の最終判断は税理士がおこないます）。査定については「相続不動産の査定は無料？相場の調べ方」をご覧ください。

私たちは大阪市西区・本町駅から徒歩1分の地元の不動産店です。相続対応は100件を超えています。

税金の判断は税理士、登記は司法書士——それぞれの専門家と連携しながら、不動産の売買は私たちが担当します。「結局いくら残るのか」という現実的な見通しを、包み隠さずお伝えします。大阪府内の相続不動産に対応しています。