不動産売却「囲い込み」のリスクと確認方法｜後悔しない売却のためにできること | ご希望の時期と価格での不動産売却を実現

不動産会社が売主から依頼された物件を、他の不動産会社に紹介せず、自社の買主だけで売買を成立させようとする行為

本来、不動産仲介会社は「広く情報を公開して、より条件の良い買い手を探す」役割がありますが、囲い込みが発生すると以下のようなデメリットが生じます。

・売却価格が相場よりも安くなる

・売却までの期間が長引く

・売却条件が不利になる

売却依頼をかける側としてこのような行為をされたらどう思いますか？

囲い込みを防ぐには、「売却前の準備」がとても重要です。以下のポイントを事前に確認しましょう

✅ 媒介契約の種類を見極める

媒介契約には以下の3種類があります。

・専属専任媒介契約：1社のみ、自己発見の買主不可

・専任媒介契約：1社のみ、自己発見の買主は可

・一般媒介契約：複数社に依頼可能

囲い込みを回避するなら「一般媒介契約」も選択肢ですが、売却管理が煩雑になるため、信頼できる1社と「専任媒介契約」を結びつつ、囲い込み対策を徹底するのが理想です。

✅ 契約時に確認するべき3つの質問

1.レインズ登録はいつまでに行いますか？

2.他社からの紹介にも積極的に対応してくれますか？

3.他社からの問い合わせ内容も報告してくれますか？

この質問の回答を確認することで囲い込みをしそうか？の確認ができます。

販売が始まったあとも、売主自身が積極的に動くことで囲い込みの兆候を早期に察知できます

✅ レインズの登録状況を確認

専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社はレインズ（不動産流通標準情報システム）に7日以内に登録する義務があります。

⇒ 「レインズ登録証明書」を必ず発行してもらいましょう。

✅ 他社から紹介を依頼してみる（協力者を使う）

知人や別の不動産会社に「この物件、購入希望者がいるが紹介可能か？」と問い合わせてもらう方法です。

断られた場合、「すでに申込が入っている」「売主と連絡が取れない」など曖昧な返答が続くと、囲い込みの疑いが強まります。

✅ 売却活動報告を毎回チェック

専任媒介契約では、2週間に1回以上の「売却活動報告書」の提出義務があります。

報告内容に他社からの問い合わせや案内件数がゼロの場合、その理由を詳しく確認しましょう。