賃貸中の不動産を相続したら？売却方法と注意点 | 相続した不動産・空き家の売却 | 大阪市西区で不動産売却のご相談は株式会社クレアクロス

ここが賃貸物件特有のやっかいな点です。

家賃収入をどう分けるかが問題になります。遺産分割が終わるまでの間に発生した家賃は、原則として相続人が法定相続分に応じて取得するとされています。誰か一人が全部受け取っていると、後でトラブルになります。

また、共有名義のまま賃貸経営を続けるのは避けた方がよいです。修繕や入居者対応の判断のたびに全員の同意が必要になり、動きが取れなくなります。

分け方については「実家の相続で兄弟ともめる…円満に分ける方法」もご覧ください。

続ける場合
家賃収入が入り続けます。ただし、修繕費・固定資産税・管理の手間がかかります。築年数が古い物件では、大規模修繕の負担が将来発生することも考えておく必要があります。遠方にお住まいなら、管理会社への委託が現実的です。

売る場合
入居者がいる状態のまま売却する「オーナーチェンジ」という方法があります。次に詳しく説明します。

判断のポイントは、その物件が将来も収益を生み続けるかです。立地・築年数・入居率をふまえて、冷静に見極める必要があります。

入居者が住んだまま、賃貸借契約ごと買主に引き継いで売却する方法です。

・入居者に退去してもらう必要がない

・売却まで家賃収入が続く

・買主は投資家が中心になる

投資家は「この物件はいくら儲かるか」で判断します。つまり、住むための家として売る場合とは、価格の決まり方がまったく違います。家賃収入と利回りが価格を左右するのです。

そのため、空室が多い物件や、家賃が相場より低い物件は、評価が下がりやすくなります。逆に安定して埋まっている物件は、投資家から見て魅力的です。

① 内覧ができない
入居者が住んでいるため、買主は室内を見られません。そのぶん、書類（契約書・家賃の入金履歴・修繕履歴）の整備が重要になります。資料が揃っている物件ほど、買主は安心して判断できます。

② 敷金は買主に引き継ぐ
預かっている敷金は、売買時に精算して買主に引き継ぐのが一般的です。売却代金がまるごと手元に残るわけではない点に注意してください。

③ 買主が限られる
実需（自分で住む人）は買えないため、投資家が対象になります。一般の住宅より買主の層が狭いぶん、売却に時間がかかることもあります。

賃貸中の物件は、収益還元の考え方で価格が決まるため、一般の住宅査定とは見方が違います。家賃・空室状況・築年数・立地を総合して評価します。

査定は無料です。「続けるか売るか決めていない」段階でも、金額が分かれば判断の材料になります。相続人が複数いる場合は、その数字を共有すると話し合いが具体的に進みます。査定については「相続不動産の査定は無料？相場の調べ方」もご覧ください。

なお、売却には名義変更（相続登記）が必要です。手順は「相続した不動産の名義変更の手順」で解説しています。

私たちは大阪市西区・本町駅から徒歩1分の地元の不動産店です。代表の重村は、賃貸・売買に加えて収益物件や管理の実務にも幅広く携わってきました。

賃貸中の物件を相続した場合、「続ける」「売る」どちらが良いかは、物件の状態と相続人の状況によって変わります。続けた方がいいと判断すれば、そうお伝えします。 売却ありきではご提案しません。大阪市内・大阪府内の収益物件のご相談に対応しています。

相続不動産の売却全体は「大阪市西区の相続不動産・空き家の売却相談ページ」にまとめています。