マンションを5年以内に売ると損？税金の違いと判断のしかた

ここが最も誤解されやすい点です。

購入から5年経てばいい、ではありません。

正しくは、売った年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えているかで判断します。

具体例で見てみましょう。

・2021年6月に購入 → 2026年7月に売却

・実際の所有期間：5年1か月（5年超えてる！）

・でも判定は2026年1月1日時点＝所有期間4年7か月 → 短期（約39%）

・同じ物件を 2027年1月に売却

・2027年1月1日時点＝所有期間5年7か月 → 長期（約20%）

つまり、実際には5年を超えていても短期扱いになる期間があるということです。カレンダー通りに数えると間違えます。

売却のタイミングを考えるなら、この判定方法を必ず確認してください。数か月ずれるだけで税額が大きく変わる可能性があります。

ここも大事な点です。譲渡所得税は「利益」に対してかかります。売却価格の全額にかかるのではありません。

計算はざっくりこうです。

売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）= 譲渡所得

・取得費：買ったときの価格（建物は減価償却を考慮）

・譲渡費用：仲介手数料など売却にかかった費用

つまり、買った時より安く売れたなら、そもそも税金はかかりません。5年以内でも関係ありません。

近年は価格が上昇したエリアも多いので利益が出るケースもありますが、まず「利益が出るのか」を確認するのが先です。

さらに重要なのがこれです。

自分が住んでいたマイホーム（居住用財産）を売った場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3000万円を控除できる制度があります。

つまり、利益が3000万円以下なら、控除によって課税されない可能性があるということです。この制度は所有期間に関係なく使えます（5年以内でも対象）。

「5年以内だから高い税金がかかる」と思い込んでいた方が、実は控除で税額ゼロだった——というケースは珍しくありません。

ただし要件があり、住まなくなってからの期間制限などもあります。適用できるかどうかは税理士にご確認ください。

税率だけ見れば、5年超まで待つ方が有利に見えます。ですが、待つことにもコストがあります。

・住宅ローンの返済が続きます（利息を払い続けることになります）

・管理費・修繕積立金・固定資産税がかかり続けます

・転勤で空き家にするなら、傷みと管理の手間が発生します

・市況が変わる可能性があります。待っている間に価格が下がれば、税金の差以上に損をすることも

特に転勤で誰も住まなくなる場合、待つ間のコストは決して小さくありません。賃貸に出す選択肢もありますが、それはそれで管理の手間と空室リスクがあります。

迷ったら、次の順番で確認してください。

1．利益が出るのかを確認する（査定でおおよそ分かります）

2．利益が出るなら、3000万円控除が使えるかを確認する（税理士へ）

3．それでも課税されるなら、短期・長期の判定を確認する

4．待つ場合のコストと市況リスクを比べる

①の時点で「利益が出ない」なら、税金の心配は不要です。多くの方が、ここを確認せずに「5年以内だから損だ」と思い込んでいます。

まずは査定でおおよその金額を知ることから始めてください。査定は無料で、売ると決めていない段階でも依頼できます。

私たちは大阪市西区・本町駅から徒歩1分の地元の不動産店です。大阪市西区・本町エリアはマンションが多く、転勤や住み替えにともなう売却のご相談も数多くお受けしています。

「今売るべきか、待つべきか」——この判断は、税金だけでなく、市況・ローン・生活の事情を総合して決めるものです。査定額をお出ししたうえで、待つ場合のコストも含めて正直にお伝えします。税額の判断は提携税理士と連携してご案内します。大阪市内・大阪府内に対応しています。