親族間売買で家を残せる？任意売却との関係と注意点 | 「任意売却」専門ページ | 大阪市西区で不動産売却のご相談は株式会社クレアクロス

親族間売買の一番のハードルが、買う側の住宅ローンです。

多くの金融機関は、親族間売買への融資に非常に慎重です。中には「親族間売買には融資しない」と明確に定めている金融機関もあります。理由は主に次の通りです。

・売買価格を自由に操作しやすい：身内同士なので、相場と関係ない価格をつけることができてしまう

・本当に売買なのか判断しにくい：実質的には贈与や、資金融通の手段として使われる懸念がある

・返済が滞ったときに処理しづらい：身内が住んでいる家を差し押さえるのは、実務上ハードルが高い

つまり、買う側が現金で購入できるか、融資に応じてくれる金融機関を見つけられるかが、成立の分かれ目になります。ここで多くのケースが行き詰まります。

次に注意が必要なのが税金です。

親族間だと、つい「相場より安く売ってあげよう」と考えがちです。ところが、著しく低い価格で売買すると、その差額が贈与とみなされ、買った側に贈与税が課されることがあります（みなし贈与）。

たとえば相場3,000万円の家を1,000万円で売った場合、差額の2,000万円分が贈与とみなされる可能性があります。「安く買えて助かった」と思っていたら、後から高額な贈与税の通知が来る——これが親族間売買でよくある失敗です。

そのため、親族間売買であっても適正な時価に近い価格で取引する必要があります。「身内だから安くできる」という発想は、税務上は通用しないと考えてください。

なお、税金の判断は個別性が高いため、必ず税理士に確認が必要です。当社では提携する税理士と連携してご案内しています。

住宅ローンを滞納している状況で親族間売買を行う場合は、任意売却の枠組みの中で進めることになります。

なぜなら、住宅ローンが残っている家には抵当権が設定されており、これを外してもらうには債権者（金融機関・保証会社）の同意が必要だからです。買主が親族であっても、この点は変わりません。

つまり流れとしては、任意売却として債権者の同意を得たうえで、買主が親族であるという形になります。任意売却の基本的な流れは「任意売却の流れを5ステップで解説」で解説しています。

ただし、債権者側も親族間売買には慎重です。「安く売って身内に残そうとしているのでは」と見られやすいため、適正価格であることを示す資料などが求められることがあります。

ここまで難しさを並べましたが、条件が揃えば有力な選択肢になります。次のようなケースです。

・買う側に現金がある（住宅ローンの審査という最大の壁を回避できる）

・買う側の収入・信用力が高く、融資に応じる金融機関を見つけられる

・適正価格で売買でき、贈与税の問題をクリアできる

・家族全員の合意が取れている（後で「聞いていない」ともめない）

特に「どうしてもこの家を家族の中に残したい」という強い希望がある場合、検討する価値はあります。

「家に住み続けたい」という目的だけであれば、親族間売買以外にも方法があります。

たとえばリースバックは、第三者に売却したうえで家賃を払って住み続ける仕組みです。親族の資金力に頼らずに済む一方、家賃負担が続くという特徴があります。詳しくは「任意売却後も同じ家に住み続けられる『リースバック』とは」をご覧ください。

大切なのは、「親族間売買ありき」で考えないことです。目的（住み続けたい／家を家族に残したい／負担を減らしたい）によって、最適な方法は変わります。

私たちは大阪市西区・本町駅から徒歩1分の地元の不動産店です。親族間売買のご相談もお受けしていますが、安易にお勧めすることはしません。

融資が通る見込みはあるのか、税務上の問題はクリアできるのか、そもそも他の方法の方が良くないか——そこを正直にお話しします。「親族に買ってもらえば大丈夫ですよ」と契約を急かすようなことはしません。必要に応じて税理士・司法書士とも連携しながら、現実的に成立するかどうかを一緒に確認します。

任意売却全般については「大阪市西区の任意売却相談ページ」もご覧ください。