任意売却の流れを5ステップで解説｜相談から引き渡しまで | 「任意売却」専門ページ | 大阪市西区で不動産売却のご相談は株式会社クレアクロス

最初は、現状を正確に把握するところから始まります。

・住宅ローンの残高（残債）はいくらか

・滞納はあるか、あるなら何か月か

・代位弁済や競売の通知は届いているか

・家の名義、連帯保証人、共有名義の状況

これらを整理して、そもそも任意売却が適しているのか、他に良い方法はないのかを一緒に確認します。この段階では「相談するだけ」で、売ると決める必要はありません。届いている通知があれば、見せていただくと判断が正確になります。

次に、家がいくらで売れそうかを査定します。

ここで大切なのが、査定価格と住宅ローンの残債を比べることです。売却価格が残債を上回れば通常の売却で完済できますし、下回る(オーバーローン)場合は、任意売却として債権者の同意を得る必要が出てきます。

査定価格は、次のステップで債権者に提示する大事な材料になります。相場からかけ離れた価格では債権者の同意が得られないため、現実的で説得力のある価格を設定します。

ここが任意売却の最も重要なステップです。通常の売却にはない、任意売却ならではの部分です。

任意売却は、住宅ローンを貸している金融機関(債権者)の同意がなければ進められません。なぜなら、家には抵当権という担保が設定されていて、これを外してもらわないと売却できないからです。

そこで、査定価格や売却の計画を債権者に提示し、「この価格で売って、この配分で返済します」という同意を取り付けます。この交渉を、私たちのような不動産会社が代わりに進めます。ここがスムーズに進むかどうかが、任意売却の成否を大きく左右します。

競売との違いについては「任意売却と競売は何が違う?」で詳しく解説しています。

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債権者の同意が得られたら、実際に買主を探します。

ここは、通常の家の売却とほぼ同じです。物件情報を公開し、内覧に対応し、購入希望者を募ります。「任意売却物件です」という札が出るわけではないので、周囲からは通常の売却と同じに見えます。

ただし、任意売却には競売の期日までという時間の制約があります。のんびり高値を待つ、というわけにはいきません。限られた時間の中で、できるだけ良い条件の買主を見つけることが大切です。

周囲に知られるかどうかが不安な方は「任意売却は近所や家族にバレる?」もご覧ください。

買主が決まったら、売買契約を結び、決済(お金のやり取り)と引き渡しを行います。

任意売却では、引っ越しの時期を、買主や債権者と相談して決められる場合があります。競売のように一方的に退去を迫られるのではなく、ある程度の調整ができるのが利点です。また、状況によっては引っ越し費用の一部を売却代金から配分してもらえるケースもあります(債権者の判断によります)。

そして、売却後に残った債務(残債)がある場合は、その返済方法についても、無理のない形を債権者と相談していくことになります。