任意売却と通常売却は何が違う？判断の分かれ目 | 「任意売却」専門ページ | 大阪市西区で不動産売却のご相談は株式会社クレアクロス

ここに抵当権という仕組みが関わります。

住宅ローンを借りると、家には抵当権という担保が設定されます。家を売るには、この抵当権を外してもらう必要があり、そのためにはローンを全額返済するのが原則です。

売却代金が残高を上回れば、返済して抵当権を外し、普通に売れます。ところが下回ると、返しきれないため金融機関が抵当権を外してくれません。そのままでは売却できない——ここで行き詰まります。

そこで、金融機関と交渉して「全額返せないけれど、この価格で売ることを認めてください」と同意を得るのが任意売却です。

オーバーローンについては「オーバーローンでも家は売れる？」で詳しく解説しています。

同じ「家を売る」でも、実務では次の点が変わります。

一番大きいのは、債権者の同意と、時間の制約です。任意売却は「いつでも、いくらでも」売れるわけではありません。

一方で、買主や周囲から見た印象は、通常売却とほとんど変わりません。

・物件情報の出し方は同じ

・内覧の対応も同じ

・「任意売却物件です」という表示が出るわけではない

・契約や引き渡しの流れも基本的に同じ

だから、近所の人から見れば「引っ越すんだな」としか映りません。この点は競売と大きく違うところです。周囲に知られたくない方は「任意売却は近所や家族にバレる？」もご覧ください。

判断は単純で、次の2つの数字を比べるだけです。

① 住宅ローンの残高
金融機関から届く「残高証明書」や「返済予定表」で確認できます。ネットバンキングで見られる場合もあります。

② 家の売却見込み額
不動産会社の査定で分かります。査定は無料で、売ると決めていなくても依頼できます。

②が①を上回れば通常売却、下回れば任意売却の検討になります。この2つを確かめないことには、どちらの話をすべきかも決まりません。

なお、売却には仲介手数料などの諸費用もかかるため、ぎりぎり足りるかどうかの場合は要注意です。査定の段階で、諸費用を差し引いた手取りも確認しておきましょう。

誤解されやすい点をお伝えします。

任意売却＝滞納している人のもの、ではありません。 滞納がなくても、売却額がローン残高に届かなければ、任意売却の枠組みが必要になります。

たとえば、転勤や離婚で家を手放すことになったが、購入時より値下がりしていて完済できない——こういうケースも任意売却です。離婚のケースは「離婚で住宅ローンが払えない…任意売却という選択肢」で解説しています。

ただし、滞納しているかどうかで、債権者の対応は変わります。滞納がなければ交渉の余地が広く、滞納が進むほど時間の制約が厳しくなります。