不動産投資 × 民泊運営──今だからこそ知っておきたい、新時代の不動産活用術 | 戸建てやマンションの売却に役立つ最新ニュースを発信 | 大阪市西区で不動産売却のご相談は株式会社クレアクロス

民泊とは、住宅の一部または全部を旅行者などに短期間貸し出す宿泊形態のこと。Airbnbなどのプラットフォームを通じて広まり、近年では法律の整備も進み合法的な運用が可能になりました。

従来の不動産投資（賃貸）では毎月安定した家賃収入を得られる一方、収益性はある程度固定されます。一方で、民泊運営を行えば、宿泊単価を戦略的に設定することで高い収益率を狙える可能性があります。例えば、

・月15泊で1泊1万円 → 月15万円

・これが月20泊になれば → 月20万円

といった具合に、稼働率と単価次第で柔軟な収益モデルを構築できます。

民泊はどの物件でも自由にできるわけではありません。主なチェックポイントは以下のとおりです：

・建物の用途地域：一部の用途地域では宿泊施設が制限されている

・管理規約：マンション等の管理規約で民泊が禁止されているケースが多い

・消防法対応：宿泊施設として必要な消防設備の整備が求められる

・住宅宿泊事業法または特区民泊の届け出＆許可が必要

事前に専門家と相談し、物件選定から法令対応まで抜かりなく進めることが重要です。

民泊は「不労所得」と誤解されがちですが、実際には多くの業務と費用が発生します。

■ 初期費用：

・家具・家電の設置費用（10〜30万円）

・インターネットや生活用品などの整備

・届出・申請関連の行政手数料

■ 運営費用：

・清掃費（1泊ごとまたは週次）

・リネン交換、備品補充などのランニングコスト

・運用代行業者への手数料（売上の20〜30%）

・プラットフォームの手数料（Airbnbなど）

■ 労力：

・予約対応、問い合わせ対応

・トラブル時の対応（深夜の騒音、鍵の紛失など）

・クチコミ対策、レビュー管理

こうした運営コストや人的リソースを踏まえ、シミュレーションと体制づくりが求められます。

成功する民泊投資家に共通する点は、「立地」「マーケティング力」「管理体制」の3点です。

① 立地の選定： 大阪市内でも、難波・心斎橋・梅田などの主要駅徒歩圏は、外国人観光客からのニーズが高く、高稼働率を見込めます。反対に、アクセスの悪いエリアでは稼働率を上げるのが難しくなります。

② 差別化・ブランディング： 内装にテーマ性を持たせる（和モダン・ファミリー向け・デジタルノマド向けなど）ことで、他物件との差別化が可能です。また、プロカメラマンによる撮影や、魅力的なキャプション作成も収益向上に寄与します。

③ 管理代行の活用： 物件数が増えるにつれて自主管理が難しくなります。専門の民泊運用代行業者を活用することで、時間と手間を抑え、スケールアップが図れます。

このように、どちらが良いかは投資家のスタイルや目標によって異なります。安全性を重視するなら賃貸、リスクを取って高収益を狙うなら民泊という選択になります。

「民泊用の物件でも金融機関から融資は受けられるのか？」とよく質問されます。

結論から言うと、融資は可能ですが、通常の賃貸物件より審査が厳しくなる傾向があります。

① 金融機関の選定が重要 都市銀行よりも地方銀行や信用金庫、ノンバンク系の金融機関の方が、民泊向け融資に柔軟なケースがあります。

② 事業計画書の提出が求められる 民泊は事業収益が重要視されるため、「物件の立地」「稼働率の想定」「民泊運営の体制」「収益計画」を詳細に記載した計画書が必要です。

③ 自己資金比率と属性も重要 民泊は不確定要素が多いため、金融機関は自己資金が豊富か、申込者の職業・年収・資産状況など“属性”を重視します。

④ 住宅ローンとの違いに注意 居住用住宅ローンでは民泊運用は不可です。必ず事業用ローンやアパートローン、投資用ローンとして申請する必要があります。